U$S 420000GUAYAQUIL 590

¡ TERRENO USAA CON LOCAL COMERCIAL ! ¡ 10 PLANTAS, 746M² VENDIBLES !
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Guayaquil 590, entre Riglos y Avenida José María Moreno - Ciudad Autónoma de Buenos Aires

· Características:
~ Terreno ubicado en una de las zonas más consolidadas y demandadas del barrio de Caballito, dentro del entorno de Parque Rivadavia y a metros de la Avenida José María Moreno.
~ Actualmente constituye el único lote disponible para desarrollo dentro de su manzana, conformada mayormente por edificios de propiedad horizontal, circunstancia que lo convierte en una oportunidad de reposición poco frecuente para desarrolladores e inversores.
~ Parcela entre medianeras de 100.33M², con 6.95M de frente y 14.39M de fondo.
~ Eficiente capacidad constructiva por su categorización dentro del segmento USAA (Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta), con posibilidad de desarrollar diez (10) plantas totales y aproximadamente 746M² vendibles.
~ La propiedad cuenta actualmente con un local comercial montado, con amplio frente vidriado, espacios de exhibición, oficina, dependencias de servicio, depósitos y terrazas.
~ Su construcción existente permite generar una renta durante el período de proyecto, aprobación o inicio de obra, reduciendo el costo financiero de espera y mejorando el rendimiento efectivo del activo.
~ La configuración actual presenta dos ingresos independientes desde la vía pública y posibilidades de sectorización funcional, permitiendo evaluar una explotación mixta mediante local comercial, oficinas, y/o vivienda. Toda división, habilitación o modificación deberá verificarse técnica y administrativamente.
~ Por su combinación de tierra, edificabilidad y renta potencial, constituye una alternativa atractiva tanto para el desarrollo inmediato como para una estrategia de tenencia, explotación comercial y posterior construcción.

· Ubicación:
~ Localización estratégica dentro de Caballito, a aproximadamente 148 metros de Avenida José María Moreno y con numerosas paradas de colectivos dentro de un radio de entre 150 y 365 metros. La estación Río de Janeiro de la Línea A se encuentra a aproximadamente 824 metros y la Estación Caballito del Ferrocarril Sarmiento a unos 1.382 metros.
~ Cercanía a Parque Rivadavia, uno de los principales espacios verdes y culturales del barrio, con su tradicional feria de libros, el Monumento a Simón Bolívar y una amplia oferta recreativa alrededor de la Avenida Rivadavia.
~ Próximo al corredor comercial de Avenida Rivadavia, al Caballito Shopping Center, al complejo de cines, a Plaza Primera Junta y al histórico Mercado del Progreso, referente gastronómico y comercial del barrio desde 1889.
~ En el radio cercano se encuentran la Avenida Pedro Goyena y sus propuestas gastronómicas, centros educativos, instituciones médicas, supermercados, bancos, gimnasios, cafés y comercios de cercanía.
~ El entorno reúne el carácter residencial de las calles internas de Caballito con la actividad comercial y la conectividad de sus avenidas principales. Esta combinación, sumada a la disponibilidad de espacios verdes, transporte y servicios, explica la sostenida demanda de viviendas nuevas y locales comerciales en la zona.
~ Cercanía al circuito del Tranvía Histórico de Caballito, con salidas desde Emilio Mitre y José Bonifacio, uno de los atractivos culturales tradicionales del barrio.

· Edificio actual:
~ Construcción desarrollada sobre lote propio entre medianeras, distribuida en planta baja y planta alta.
~ Fachada de estilo con ornamentaciones originales, terminación exterior color azul, puerta de acceso peatonal de madera tallada y gran vidriera comercial con carpinterías metálicas y protecciones rebatibles.
~ Local comercial con exposición directa hacia la calle, excelente visibilidad peatonal y vehicular y gran superficie vidriada.
~ Dos accesos desde la vía pública que favorecen la independencia entre el área comercial y los sectores complementarios.
~ Patio central cubierto que articula la circulación, aporta iluminación natural y vincula la planta baja con las terrazas y dependencias de la planta alta.
~ El inmueble se comercializa en su totalidad y, por tratarse de una propiedad sobre lote propio, no abona expensas de consorcio. Cuenta con los previsibles gastos de conservación y mantenimiento.

· Edificabilidad / Usos:
~ Terreno de 100.33M² ubicado en zonificación USAA (Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta).
~ Las USAA corresponden a sectores de la Ciudad con alturas adecuadas a calles y avenidas barriales, inferiores a las de los corredores de mayor densidad.
~ Área edificable en planta: 100.33M².
~ Frente: 6.95M | Fondo: 14.39M.
~ LIB: No incidente | LFI: No incidente.
~ Mixtura de usos nivel 4, correspondiente a áreas y corredores destinados a residencia, depósitos, equipamientos, servicios y comercios de afluencia masiva.
~ La mixtura existente permite proyectar un desarrollo residencial, comercial o de uso mixto, sujeto al anteproyecto, factibilidad, habilitaciones y normativa aplicable.

· Código Urbanístico (CUR):
~ Apto para construir PB + siete (7) pisos + dos (2) retiros = diez (10) plantas totales.
~ Altura máxima: 22.80M.
~ Superficie constructible aproximada: 933M².
~ Superficie vendible aproximada: 746M².
~ Los valores indicados contemplan una estimación preliminar conforme al Código Urbanístico vigente y deberán verificarse mediante un anteproyecto específico realizado por profesionales competentes.

· Distribución actual · PB:
~ Distribuidor (3.10m x 1.25m).
~ Oficina / Habitación 1 (4.65m x 3.10m).
~ Showroom · Sector 1 (5.10m x 3.90m).
~ Showroom · Sector 2 (4.15m x 3.80m).
~ Showroom · Sector 3 (4.00m x 3.80m).
~ Patio (3.35m x 2.85m).
~ Cocina independiente (2.85m x 2.40m).
~ Baño 1 (2.55m x 1.60m).

· Distribución actual · PA:
~ Terraza principal (7.00m x 6.60m).
~ Terraza secundaria(3.80m x 3.60m).
~ Depósito / Habitación 2 (3.80m x 2.60m).
~ Depósito / Habitación 3 (2.55m x 2.30m).
~ Depósito / Habitación 4 (2.50m x 1.30m).
~ Lavadero independiente (1.60m x 1.00m).
~ Baño 2 (1.60m x 1.50m).

· Renta / Potencial de inversión:
~ El local comercial puede ser ofrecido en alquiler mientras se desarrolla el proyecto definitivo. Los ingresos independientes y la distribución actual permiten evaluar la explotación del área comercial en forma separada de las oficinas, depósitos, unidades de vivienda y dependencias complementarias.
~ La eventual sectorización funcional del inmueble podría favorecer una estrategia de renta diversificada, disminuyendo la dependencia de un único ocupante.
~ Esta renta transitoria permite compensar parcialmente los costos de tenencia y mejorar el cap rate efectivo del activo hasta el momento de iniciar la construcción.
~ Por su ubicación, vidriera, circulación de personas y cercanía a importantes corredores comerciales, siendo apto para todo tipo de rubro.

· Plusvalía:
~ Plusvalía estimada (Impuesto GCBA): USD 40.732.
~ El importe informado es preliminar, orientativo y deberá ser actualizado y verificado ante los organismos correspondientes al momento de presentar el proyecto.

#Nota: El edificio actualmente existente no cuenta con accesibilidad integral para personas con movilidad reducida en los términos de la Ley 5115. Las imágenes publicadas son meramente ilustrativas y no poseen carácter contractual. Las medidas expresadas en el presente aviso son aproximadas y a título informativo; las medidas y superficies definitivas surgirán del título de propiedad, planos aprobados y documentación correspondiente. El presente análisis fue realizado conforme a la normativa del Código Urbanístico vigente. Las superficies constructibles y vendibles constituyen estimaciones preliminares, contemplan balcones y no contemplan subsuelos. Los cálculos definitivos, la cantidad de plantas, los usos, la plusvalía y la factibilidad del proyecto deberán determinarse mediante un anteproyecto específico, consulta urbanística y análisis realizado por profesionales competentes. La posibilidad de alquiler, subdivisión funcional o explotación mixta queda sujeta a las adecuaciones, habilitaciones y autorizaciones que correspondan.

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